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金沙网上娱乐官网:搶人大戰催谷樓價 城市擴容當務之急

时间:2018/6/2 20:35:17  作者:  来源:  浏览:0  评论:0
内容摘要:  圖:從經濟均衡以及從國際比較來看,即使上海和北京這樣的一線城市的規模,都是偏小而非偏大  近幾個月,城市之間的「搶人大戰」愈演愈烈,各大城市的落戶門檻一降再降,有的城市甚至給出了近乎「零門檻」的落戶政策。那些在「搶人大戰」中贏得先機的城市迎來了戶籍人口的快速增長。比如,今年一...

金沙网上娱乐官网:搶人大戰催谷樓價_城市擴容當務之急

  圖:從經濟均衡以及從國際比較來看,即使上海和北京這樣的一線城市的規模,都是偏小而非偏大

  近幾個月,城市之間的「搶人大戰」愈演愈烈,各大城市的落戶門檻一降再降,有的城市甚至給出了近乎「零門檻」的落戶政策。那些在「搶人大戰」中贏得先機的城市迎來了戶籍人口的快速增長。比如,今年一季度,西安自市外遷入落戶人口達到24.49萬,超過去年全年的戶籍人口增長數;成都自去年7月份推出「人才新政12條」以來,九個月時間內,就吸引17萬餘名青年人落戶。\攜程集團執行董事長 梁建章

  戶籍人口的快速增長,也導致這些城市「一房難求」。今年3月份,西安一樓盤開盤上演千人「搶房」風波。5月初,成都出現了「7萬人搶千套房,買房隊伍綿延幾公里」的景象。在這種搶房風潮下,多地房價快速上漲。今年4月份西安房價環比上漲11.2%;而在2017年戶籍人口增長第一的成都,二手房價格上漲超過70%,漲幅全國第一。

  增加供給緩解住房壓力

  「搶人大戰」的上演說明各地已經意識到人口對城市發展的基礎性意義,而這種城市間的博弈將促使人口向大城市集聚。如筆者此前所分析的,創新的活躍也是大城市人口集聚效應的重要表現之一。

  相對於農村和中小城市,大城市能夠吸引年輕人是因為那裏有更多的就業和創業機會,有更廣闊的空間讓他們充分發揮自己的潛能。但即使完全拆除戶籍藩籬,高漲的房價和高昂的生活成本,將使得無數心懷夢想的年輕人難以在大城市真正立足。就算勉強留存下來,他們也很難在大城市安居樂業,繁衍生息。這反過來又會「擠壓」本來就處於世界最低水平的中國大城市生育率,進一步惡化中國的人口形勢。

  為了應對飛漲的房價,各地不約而同地採取了各種限購政策。3月30日,西安市房管局緊急下發通知,要求開發商採取公證搖號方式公開銷售。4月4日起,杭州在商品房銷售上開始採取搖號方式。5月15日,成都樓市限購升級,明確了包括將限購對象由自然人調整為家庭;戶籍遷入成都市未滿二十四個月的購房人,應在成都市穩定就業並連續繳納社保十二個月以上方能新購住房。

  上述限購措施在短期內抑制了房屋的有效需求,但只能延緩卻無法阻止房價的上漲。實際上,要真正緩解高房價問題並進而降低大城市生活成本的根本出路,不是抑制需求,而是增加供給,也就是通過增加土地供應和加大基礎設施投入等方式進行城市擴容。

  不過,很多人會覺得中國大城市的規模已經太大了,需要的是控制而不是擴大城市規模。但實際上,無論是從經濟均衡還是國際比較來看,即使上海和北京這樣的一線城市的規模,都是偏小而非偏大。

  首先,上海和北京都是採用極其嚴厲的限制性措施才抑制了人口的增長,這本身就說明這兩個城市當前的實際人口,要少於其自然均衡狀態下的人口。其次,一個國家的人口規模越大,其最大城市的人口規模通常也越大。國外幾千萬人口的國家的大城市,往往都有1000多萬至2000多萬人口。比如,伊斯坦布爾人口1400萬,佔土耳其人口的將近五分之一;布宜諾斯艾利斯人口1200萬,佔阿根廷人口的三分之一;首爾都市圈人口有2300萬,而韓國只有5000萬人。中國有13億多人口,但一線城市上海和北京都只有2000多萬人,而日本只有1億多人口,但東京都市圈人口高達3700萬。

  中國擁有世界最強大的基礎設施建設能力,完全有能力建設更大規模和更高效率的城市。城市擴容不只是建設更多住房來平抑房價,還包括建設更多的託兒所、幼兒園和學校,讓年輕人不僅進得來、留得下,還生得起小孩、養得好小孩。

  戶籍限制理應逐步放開

  實際上,人口集聚有助於整體效率的提升,特別是基礎設施建設和使用效率都隨城市規模增加。根據國務院規定,修建地鐵的條件是城市人口必須達到300萬以上,這是因為在人口不足的城市建設地鐵將無法收回投資。全國約200個民航機場中的大部分處於虧損之中,但客流量最大的六大機場全部都是盈利的。中國高鐵在人口相對稠密的東部盈利,但在人口相對偏少的中西部卻虧損。

  而且,即使在中國一線城市,土地資源也不匱乏。比如,上海僅耕地面積有1800多平方公里,相當於現有建設用地的60%。將這些土地用於提升生活環境所帶來的使用價值和社會效益,將遠超過用於農業所創造的價值。由於大城市的人均用地通常小於中小城市,更小於農村,讓願意在大城市奮鬥的年輕人能夠在大城市安居樂業,而不是回家鄉去購買或建造一年住不了幾天的房屋,從全國來看會節省土地。

  城市擴容後,如何解決交通問題呢?方案之一是在城市中心與郊區、郊區與郊區之間建設高速軌道交通。目前的郊區軌道交通,要麼是平均2公里一站的低速地鐵,要麼是50公里一站的城際高鐵。但對郊區的發展真正具有極大的社會和經濟效益的是,建設10公里左右一站的郊區高鐵。

  比如在日本,橫濱到東京市區相距不到30公里,兩地就是通過只停一到兩站的高速列車鏈接。如果在上海等大城市郊區建設時速200公里、每10公里設置一站的高鐵,那麼即便從最遠的郊區到市中心也只要30分鐘。這樣的交通建設成本短期來看也許會很高,但其利用效率和經濟效益要遠比在偏遠地區建設高速公路高得多。

  在城市擴容的同時,逐步放開並最終去除戶籍限制,讓大城市不僅成為高技能人才,也成為普通勞動者的集聚地。最好的扶貧方式其實是創造環境,讓貧困者用自己勞動來改變自己的命運。

  貧困人口遷徙到大城市,即使從事保潔、保安、快遞等對教育水平要求較低的工作,也比在偏遠農村生活得更好;他們的後代也能享受更優質的教育並擁有更多的機會,而不是成為從小就與父母分離的留守兒童。大量農村人口向城市轉移也有助於農業生產的集約化和效率的提升。此外,貧困人口從生態脆弱地區遷出,也有利於生態環境改善。

  綜上所述,如果能轉變控制城市規模及抑制有效需求的觀念,讓各大城市之間的「搶人大戰」,逐步演變為增加供給的城市擴容行為,那將有助於各大城市平抑房價,降低城市生活成本,最終惠及各方。中國最大的優勢是具有世界第一的市場規模和人才規模,要充分發揮這樣的規模優勢,就需要進一步擴容城市,讓這些城市不僅成為創新創業的熱土,更是環境優良、交通便利,擁有充足的教育和醫療資源的宜居之地。


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